Embora a busca por crédito esteja associada ao empréstimo pessoal, ao consignado ou ao cartão de crédito, há uma modalidade ainda pouco explorada e que ganhou força no último ano. É o empréstimo com garantia de imóvel.
Também chamado de home equity, a contratação de crédito com garantia de imóvel é um tipo de empréstimo que teve alta de 61% no último ano em comparação com 2019, de acordo com dados do Banco Central (Bacen). Já no período de 2005 a 2020, o crescimento foi de 85%.
Em valores contratados, foram quase R$ 4,6 bilhões só em 2020, o maior valor desde 2015, segundo o Bacen. Atualmente, conforme aponta a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), há quase R$ 12 bilhões de operações na modalidade no país.
Com juros menores e prestações mais suaves, o empréstimo com garantia de imóvel tem sido uma opção para pequenos empresários sustentarem seus negócios em funcionamento diante da crise financeira e das dificuldades de conseguir crédito no país.
O que é empréstimo com garantia de imóvel?
Muito popular em outros países, o home equity é uma modalidade de empréstimo na qual o tomador de crédito oferece um imóvel como garantia, o que dá a ele condições bem mais vantajosas para o pagamento em comparação com outras categorias.
Ao se atrelar uma casa ou um apartamento ao empréstimo — uma prática conhecida como alienação fiduciária —, os juros são menores, pois o credor tem mais segurança de que não sairá no prejuízo.
Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel passa a ser da instituição financeira. No entanto, ainda é possível morar ou alugar o imóvel (venda e troca não são permitidas no período). Após a quitação do empréstimo, a posse é devolvida ao proprietário original.
Diferença entre empréstimo com garantia de imóvel e hipoteca
Uma outra modalidade, ainda menos comum no Brasil, é a hipoteca. Embora seja muito parecida com o home equity, há uma diferença importante entre os dois contratos.
Se no home equity o credor fica com a propriedade do imóvel, na garantia hipotecária o imóvel continua sob o nome do tomador.
Isso quer dizer que, no home equity, a financeira pode reivindicar a posse em caso de inadimplência em questão de semanas no cartório de imóveis. Já a tomada do bem hipotecado só é possível com uma ação judicial, em um longo processo burocrático.
Na prática, a garantia de imóvel é mais segura para os bancos. Para o devedor, existe um risco maior. Por isso, é importante adotar alguns cuidados ao adotar esse tipo de empréstimo.
Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?
Para usar um imóvel como garantia de empréstimo, o processo inicial é o mesmo que qualquer outro tipo de contratação, com uma análise de crédito das instituições financeiras.
Adicionalmente, ocorre uma avaliação física e jurídica do imóvel que será dado garantia. Não é necessário que o tomador seja o dono do imóvel nem que o financiamento imobiliário esteja quitado.
Em geral, os documentos necessários para a comprovação de renda, posse e situação do imóvel são:
- Carteira de identidade
- CPF
- Comprovante de estado civil
- Comprovante de endereço
- Se o candidato for casado e o imóvel estiver em nome do casal, o cônjuge precisa apresentar os mesmos documentos
- Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física
- Para assalariados
- Três últimos contracheques
- Carteira de trabalho
- Para aposentados e pensionistas
- Três últimos comprovantes de pagamento da aposentadoria ou pensão
- Três últimos extratos bancários da conta em que o benefício é depositado
- Carta de concessão do benefício
- Para profissionais liberais e autônomos
- Carta de próprio punho detalhando a situação profissional
- Extratos bancários dos seis últimos meses
- Contrato de prestação de serviços
- Carteira de Identidade da Classe Profissional (como OAB, CRC, CRM, etc.)
- Certidão de matrícula do imóvel
- Certidão de valor venal do imóvel
- Endereço do imóvel
- Metragem do imóvel
- Comprovante de quitação e valor do IPTU e condomínio
- Fotos do imóvel
Se aprovado, é preciso registrar o contrato em cartório. Este processo é feito com relativa rapidez, já que independe do Judiciário.
A contratação de crédito pode chegar até 60% do valor do imóvel, dependendo da financeira.
Segundo a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), os juros variam entre 0,7% e 1% ao mês, mais o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). No total, é uma taxa anual que gira em torno de 12%, bem inferior à taxa do cheque especial, por exemplo.
Quais cuidados adotar na hora da contratação?
Embora venha sendo cada vez mais divulgada pelas financeiras, essa linha de crédito ainda enfrenta uma certa desconfiança por parte dos brasileiros, devido ao receio de perder o imóvel — o que realmente pode acontecer em caso de inadimplência.
Para evitar o risco, assim como em qualquer tipo de contratação de empréstimo, é preciso se planejar para incluir o pagamento de crédito no orçamento mensal.
Quem pretende fazer empréstimo com garantia de imóvel próprio ou de outra pessoa precisa verificar se toda a documentação imobiliária está em dia.
Quando o imóvel não é próprio, o proprietário deve conceder uma autorização especial para que o bem sirva como garantia. Algumas instituições exigem que o avalista tenha algum vínculo com quem está pedindo o empréstimo. Caso o tomador fique inadimplente, é o avalista que corre o risco de perder o imóvel.
Para contratos com imóveis financiados, é possível se candidatar se 60% ou mais da dívida já estiver quitada.
Para encontrar a melhor oportunidade, é essencial comparar os custos da taxa efetiva, calcular o valor das parcelas, conferir o indexador e certificar-se de como é feito o processo de avaliação e se ele envolve custos.
Além disso, o contrato sempre deve ser lido com atenção, de preferência com o auxílio de um advogado para tirar as dúvidas.
